Cómo elegir la hipoteca más adecuada

Probablemente la mayor compra que usted haga en su vida es la de una casa, y elegir el mejor tipo de hipoteca es una de las decisiones más importantes que tendrá que tomar durante el proceso de compra de una vivienda. Con tantas opciones diferentes en el mercado, puede resultar difícil encontrar la hipoteca indicada y que mejor se adapte a sus objetivos financieros.

Empiece por preguntarse: "¿Cuánto dinero puedo destinar a la compra de una casa?". Después de hacer un inventario de sus deudas, historial crediticio, ingresos y otras facturas o cuentas mensuales, podrá tomar una decisión informada sobre las posibles condiciones de su hipoteca.

A continuación, hay tres decisiones esenciales que usted deberá tomar para conseguir un préstamo.

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Tipo de hipoteca: convencional o respaldada por el gobierno

Hay dos tipos de hipotecas: un préstamo convencional garantizado por un prestamista o banco privado, o un préstamo respaldado por el gobierno.

Muchos préstamos respaldados por el gobierno se ofrecen de tres formas:

• Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (préstamos FHA, por sus siglas en inglés) se crearon para que las hipotecas fueran más asequibles, sobre todo para quienes compran una vivienda por primera vez. Permiten pagos iniciales a partir del 3.5% del precio de venta.

• Los préstamos VA, garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), están diseñados para beneficiar a los militares en servicio activo, veteranos y algunos cónyuges de militares fallecidos. Ofrecen tasas hipotecarias competitivas y en muchos casos están disponibles sin pago inicial.

• Los Préstamos para Viviendas Rurales están respaldados por el Departamento de Agricultura y se destinan a compradores residentes en zonas rurales y que cumplan determinados requisitos de ingresos.

Estos tres programas siguen los límites de conformidad del préstamo y tienen requisitos bajos para el pago inicial. Más abajo encontrará más información al respecto.

Por otro lado, entidades privadas como bancos, cooperativas de crédito, prestamistas privados o entidades de ahorro ofrecen y respaldan los préstamos convencionales. La persona que necesita el préstamo, o prestatario, debe contar con un buen historial crediticio para cumplir los requisitos. Esto se debe a que los préstamos no están garantizados por una fuente externa, por lo que la posibilidad de impago o incumplimiento por parte del prestatario representa un mayor riesgo para los prestamistas. Según un informe de 2020 de Fannie Mae, el puntaje de crédito medio de un comprador que accede por primera vez a una vivienda fue de 746.

Los préstamos convencionales tienen plazos de 10, 15, 20 o 30 años. También requieren pagos iniciales mucho mayores que los préstamos respaldados por el gobierno. Se espera que los prestatarios paguen al menos el 5%, pero esta cantidad puede variar según la entidad crediticia y el historial de crédito del prestatario.

Si usted no tiene dinero ahorrado para el pago inicial, pero tiene un crédito solvente e ingresos estables, un préstamo respaldado por el gobierno puede ser su mejor opción. Recuerde que si se decide por un préstamo convencional o uno respaldado por el gobierno, y paga menos del 20% del pago inicial, también tendrá que pagar el seguro hipotecario privado.

Si usted no está en condiciones de ahorrar para un pago inicial significativo, establecer su historial de crédito y además reducir su proporción deuda-ingresos, un préstamo convencional es una buena opción que puede eliminar algunos de los cargos adicionales y tasas de interés más altas que pueden acompañar a un préstamo respaldado por el gobierno.

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Tasas de interés: fijas o variables

Una vez que elija su préstamo, decidirá si desea una tasa de interés fija o variable. Su elección va a determinar el interés que tendrá que pagar.

La tasa de interés fija de un préstamo nunca cambia. Si tiene pensado permanecer en su puesto de trabajo actual, tiene una familia en crecimiento y está listo para echar raíces en un lugar, un préstamo a tasa fija de 15 a 30 años puede ser su mejor opción. Con esta opción, siempre sabrá el monto de la cuota mensual de su hipoteca.

Hay que tener en cuenta que pueden añadirse otros gastos a la hipoteca mensual, como los impuestos anuales sobre la propiedad o las cuotas de la comunidad de propietarios. Esto, con el tiempo, puede modificar el monto de dichas cuotas.

Los préstamos de interés variable (o ARM en inglés), tienen tasas de interés que se ajustan cada ciertos intervalos específicos. Por lo general empiezan con tasas de interés más bajas que los de tasa fija. Sin embargo, esa tasa inicial solo dura un período de tiempo determinado. Una vez finalizado el plazo inicial, la tasa de interés y la cuota mensual sube o baja anualmente en función del índice de tasas de interés.

Estos préstamos suelen ser más atractivos para los compradores más jóvenes y con más movilidad que piensan quedarse en su casa unos años o refinanciar cuando la tasa inicial esté a punto de vencer. Pagar tasas de interés más bajas en esos primeros años puede ahorrarle cientos de dólares al mes y que puede destinar a otras necesidades.

Tamaño del préstamo: conforme o no conforme

La cantidad de dinero que usted solicite da a su prestamista una buena idea del nivel de riesgo que usted representa, y tiene un gran impacto en su tasa de interés. Por este motivo, los préstamos inmobiliarios se dividen en dos categorías principales de tamaño: conformes y no conformes.

Los préstamos conformes cumplen los requisitos de los límites de préstamo establecidos por las asociaciones hipotecarias respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac. En 2023, los préstamos conformes para una vivienda unifamiliar en la mayor parte del territorio continental de EE.UU. están limitados a $726,200. En zonas designadas de alto costo, como Hawái y Alaska, el límite de préstamos conformes para una vivienda unifamiliar se eleva a $1,089,300.

Los préstamos pueden ser no conformes por distintos motivos. Algunos, llamados préstamos Jumbo, son para prestatarios cuyos montos son superiores a los límites de los préstamos conformes en sus zonas. Los préstamos Jumbo se consideran más arriesgados y conllevan tasas de interés más altas para proteger a los prestamistas. Usted necesitará de un pago inicial mayor (al menos el 20%) y un historial crediticio perfecto.

Otros tipos de préstamos no conformes son los que se otorgan a prestatarios con poco crédito, muchas deudas o quiebras recientes.

Si su deseo es mantenerse dentro de los límites de los préstamos conformes para recibir una tasa de interés más baja, tendrá que adaptar su búsqueda a viviendas con precios inferiores al límite del préstamo en su zona. Si desea una vivienda con un precio superior al límite local, es posible que pueda optar a un préstamo conforme si dispone de una buena cantidad para el pago inicial y que sitúe el monto del préstamo por debajo del límite.

En conclusión

Todas estas opciones pueden parecer abrumadoras al principio. Pero recuerde que el tipo de préstamo que acabe por obtener dependerá en gran medida de su historial crediticio, sus ingresos y sus objetivos financieros generales. Antes de empezar a buscar una hipoteca, evalúe a fondo sus finanzas e intente mejorar su historial crediticio en la medida de lo posible.

Si necesita ayuda, póngase en contacto con un prestamista o corredor hipotecario de su zona que pueda ayudarle a hacer los cálculos y explorar sus opciones.